Gundeldinger Feld

Motivation pour un développement durable sans pression de profit

Lorsque, en 1999, après plus de cent ans, l’activité industrielle sur le site du Gundeldinger Feld a été arrêtée, cinq esprits visionnaires ont repris le site et conçu sa reconversion. Pour que les rêves de vie sur le site puissent prendre forme, ils avaient besoin, en plus d’une grande planification, de partenariats et de persévérance, de moyens financiers ainsi que d’un solide fondement juridique. À cette fin, ils ont fondé deux entreprises. La Gundeldingerfeld Immobilien AG a acquis le terrain grâce à des fonds réunis auprès de trois investisseur·euse·s privé·e·s et de trois caisses de pension, devenant ainsi propriétaire foncière. La reconversion du site, les mesures architecturales nécessaires et la location relevaient du groupe d’initiative, qui s’est constitué en Kantensprung AG. À cet effet, la Gundeldinger Feld Immobilien AG a cédé tous les bâtiments sans indemnité à la Kantensprung AG pour 90 ans en droit de superficie. En tant qu’actionnaires, membres du conseil d’administration et directeur·trice·s de la Kantensprung AG sur un pied d’égalité, le groupe d’initiative disposait désormais du plein pouvoir et de la pleine responsabilité quant à la manière dont le site devait être aménagé et utilisé à l’avenir. Et ils l’ont fait avec succès. Après sept ans, la transformation était en grande partie achevée et tous les locaux étaient loués. Il en est résulté 250 emplois ainsi qu’un espace de vie de qualité. Depuis 2002, le site est un projet pilote pour la société à 2000 watts. En outre, la concédante du droit de superficie reçoit une redevance de droit de superficie conforme au marché.

Les forces d’initiative sont restées fidèles au projet et l’ont développé en continu, avec la même vision en tête. Cela comprenait des accords verbaux selon lesquels elles devaient gérer la Kantensprung AG comme une entreprise à but non lucratif, réinvestir les bénéfices sur le site et ne pas distribuer de dividendes. Le concept couronné de succès s’est également traduit par une augmentation de la valeur, passant d’un franc symbolique à une valeur fiscale de plusieurs millions de francs en l’espace de quelques années. Les cinq actionnaires de la Kantensprung AG ont été confronté·e·s au fait que l’autorité fiscale estimait soudain la valeur nominale des actions de CHF 20’000 à près de 2 millions de francs de patrimoine. Un patrimoine auquel elles et ils n’avaient toutefois pas accès, puisqu’une vente n’entrait pas en ligne de compte pour elles et eux. Ce développement réussi a également donné l’impulsion de consigner désormais par écrit, de manière juridiquement contraignante, les accords conclus d’une poignée de main et les souhaits relatifs au développement futur du site. Afin que le Gundeldinger Feld puisse rester fidèle à ses idées et à ses principes même après la phase pionnière, et demeurer dans sa conception indépendant de toute pression liée à des attentes de profit, l’équipe d’initiative a commencé à régler la succession au sein de la Kantensprung AG

Mise en œuvre par la transmission de l’usufruit

Les initiant·e·s ont toujours soutenu la conviction que le Gundeldinger Feld n’a pas été rendu possible grâce à elles et eux, mais par elles et eux. Un enrichissement personnel grâce au projet n’a jamais été le moteur de l’équipe d’initiative et ne devait pas l’être à l’avenir non plus. Alors qu’elles et ils avaient déjà mis cela en pratique, ils voulaient désormais l’ancrer aussi sur le plan juridique. Ils ont ainsi empêché que des successeur·euse·s au sein de la Kantensprung AG soient exposé·e·s à la tentation ou à la pression du profit et ont sécurisé la valeur ajoutée créée.

En tant que superficiaire, la Kantensprung AG est propriétaire des bâtiments sur le site et dispose ainsi d’un patrimoine considérable. En décembre 2014, les propriétaires de la Kantensprung AG ont mis ce patrimoine à l’abri en créant la Kantensprung Stiftung . Ils ont transmis à la fondation l’usufruit des actions de la Kantensprung AG. Grâce à l’usufruit des actions, le bénéfice net de la SA ainsi que le produit d’une éventuelle vente ou d’un retour au concédant (fin du droit de superficie) reviennent à la fondation d’utilité publique Kantensprung. Celle-ci est gérée indépendamment de la SA. Afin de garantir cette indépendance, aucun double mandat simultané n’est possible au sein de la Kantensprung AG et de la Kantensprung Stiftung. Les membres du conseil d’administration ou de la direction ainsi que les actionnaires de la Kantensprung AG ne peuvent pas être cooptés comme membres du conseil de fondation. Le conseil de fondation gère les montants versés à la fondation et les attribue à des projets correspondant au but de la fondation. Celui-ci est formulé comme suit : “Soutien d’idées et de projets qui s’engagent dans les domaines de la préservation, de la reconversion et du développement d’espaces libres et d’immeubles, ainsi que du développement urbain respectueux de l’environnement et de la société.”

Les 100 actions à 1’000 francs de la Kantensprung AG demeurent en tant que « nue-propriété » entre les mains des actionnaires et peuvent désormais, conformément aux statuts, être transférées à des successeur·euse·s uniquement à leur valeur nominale. La valeur des actions, et donc le rôle de la Kantensprung AG, doit être comprise comme une responsabilité visant à poursuivre le site dans son sens originel. Ainsi, les deux principes fondamentaux du Steward-Ownership sont respectés : les actionnaires de la Kantensprung AG agissent de manière autonome, tandis que les incitations financières et l’enrichissement personnel en sont séparés. En effet, les bénéfices reviennent à la fondation indépendante Kantensprung sous forme de dividendes. En 2022 a eu lieu le premier processus de succession au sein de la Kantensprung AG. Actuellement, deux des cinq initiant·e·s d’origine restent encore impliqué·e·s comme forces motrices, tandis que de nouvelles personnes, activement engagées, ont repris les rôles des précédentes. Les nouvelles forces reprennent les actions des personnes quittant l’organisation et s’engagent au conseil d’administration.

L’équipe initiale a ainsi trouvé ensemble une solution claire pour ancrer juridiquement la séparation des droits de vote et des droits aux bénéfices, et pour garantir l’indépendance du Gundeldinger Feld au moins pour les près de 100 prochaines années, jusqu’à l’échéance du droit de superficie. Puis intervient le retour au concédant : l’ensemble du patrimoine retourne à la propriétaire foncière Gundeldingerfeld Immobilien AG, tandis que la Kantensprung Stiftung reçoit une indemnité de retour au concédant.

Stabilité et transparence

À l’origine, il n’était pas prévu que l’équipe d’initiative gère le site seule. Une association des locataires aurait également dû, selon le plan, avoir voix au chapitre sur la vie sur le site. Cela a été proposé à plusieurs reprises aux parties locataires au cours des premières années, mais chaque fois refusé. De la part des locataires, il n’existait pas de besoin de prendre une coresponsabilité dans l’aménagement du site. Au contraire, une confiance manifeste régnait dans le fait que l’équipe de Kantensprung ferait cela de manière plus professionnelle qu’elles et eux. La Kantensprung AG honore cette confiance par une transparence vécue, des livres ouverts et un développement du site toujours participatif dans le cadre d’une assemblée annuelle des locataires, qui permet aux parties locataires de faire valoir leurs préoccupations.